１　不動産の評価が必要になる場面とは

相続が発生し、遺産の中に不動産が含まれている場合には、遺産分割の話をする際や遺留分侵害額請求（遺留分を侵害された法定相続人が、遺言によって財産を取得した人や生前に贈与を受けた人に対して、遺留分を侵害された金額に相当する金銭の支払いを請求できる権利、民法第１０４６条第１項）を行う際、不動産の評価を行う必要があります。

但し、不動産の評価については後述の通り、基準時をいつにするのか、どのような方法によって評価するかについて様々な考え方があるので注意が必要です。

 

２　いつの時点の評価が基準となるか

不動産を評価する際には、不動産の価値は日々変化する場合も多いため、評価する基準時を確定する必要があります。

基準時については、相続開始時（被相続人の死亡時）を基準にするのか、遺産分割を行う時点ないし遺留分侵害額請求を行う時点にするのかという点が問題となりますが、遺産分割を行うケースか、遺留分侵害額請求を行うケースかによって基準時が異なります。

まず、遺産分割を行うケースにおいては、遺産分割を行う時点が基準とされるのが一般的です。そのため、相続開始時には５０００万円の土地が、時間の経過によって遺産分割時には４０００万円になっていれば、遺産分割における遺産総額や当該相続人が取得する遺産の額を考えるに際しては４０００万円の土地として評価されます。

次に、遺留分侵害額請求を行うケースにおいては、相続開始時（被相続人の死亡時）を基準とするのが一般的です。そのため、上記のように土地の評価額の低下があっても、遺産総額や遺留分の額、遺留分を侵害された額を算出する際には、相続開始時の評価額によって行われます。なお、持ち戻しの対象となる生前贈与の金額を算出する際にも、贈与した時の評価額でなく、相続開始時（被相続人の死亡時）が基準となるので注意が必要です。

 

３　不動産の評価はどのように行われるか

いつの時点を基準とするかが決まったところで、次はどのように評価するかを検討する必要がありますが、基準時の問題と異なって、評価方法についてはケースバイケースで様々な方法によって判断されています。評価方法としては以下のものが考えられます。

 

（１）実勢価格

実勢価格は、実際に不動産を売却した場合に想定される金額ですが、実勢価格の算定については、不動産鑑定士による鑑定評価や不動産業者による査定金額などが用いられます。

不動産鑑定士による評価は個別事情も反映された上で、信頼性が高いというメリットもありますが、評価に際して費用がかかるというデメリットもあります。

そこで、規模の小さい不動産であれば、不動産業者による査定が用いられることも多いですが、反面、評価する業者によって価格の差が大きくなるというデメリットもあります。

そこで、当該査定額について、合意形成の資料として、公的な評価基準である以下の評価方法も加味しながら判断されるケースもあります。

（２）公示価格

公示価格は、地価公示法に基づいて、国土交通省の土地鑑定委員会が毎年公示する標準地の価格のことをいい、自由な取引が行われた場合に通常成立すると認められる価格として１㎡当たりの金額が出されます。不動産の評価を行うに際しては、当該不動産の近隣の公示価格をもとに価格の算定を行います。公共事業の用に供する土地の取得価格の算定や、固定資産税評価の基準となります。

（３）固定資産評価額

固定資産評価額は、固定資産税、都市計画税、不動産取得税などを計算するときの基になる土地と建物の価格を言います。公示価格の７０パーセントを目途に設定されていますので、公示価格を用いた評価を行う場合には、「固定資産評価額÷０．７」の計算式にて算出される場合が多いです。

（４）相続税評価額（いわゆる路線価）

相続税評価額（路線価）とは、相続税や贈与税の課税標準になる土地の価格で、国税庁が公示価格や売買実例価格を参考にして決めています。その土地が面している道路ごとに設定された、１㎡当たりの1000円単位の価額（評価額）として出されます。公示価格の８０パーセントを目途に設定されていますので、公示価格を用いた評価を行う場合には、「路線価÷０．８」の計算式にて算出される場合が多いです。

 

このように不動産の評価については様々な方法があります。評価方法としてどの方法が適切であると断定することはできませんが、大規模な不動産でなければ、（１）の実勢価格について不動産業者の査定をもとにしながら、（２）公示価格、（３）固定資産評価額÷０．７、（４）路線価÷０，８で出された金額を用いて自身が主張する評価額の補強とする方法が考えられます。なお、裁判所が関与する手続（調停等）において、当事者間で上記のような方法で議論を尽くしてもなお不動産の評価について争いがある場合には、不動産鑑定の専門家である不動産鑑定士を鑑定人に選任して鑑定評価を行うことになります。

 

弁護士　濱永健太